如何將傳統(tǒng)村落改造成農(nóng)村度假綜合體？
通過農(nóng)村閑置農(nóng)村住宅的統(tǒng)一租賃、整體改造和度假利用，將村莊建設(shè)成為優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村旅游度假區(qū)，打造特色農(nóng)村度假品牌。
01、模式解讀
農(nóng)村是一個野生奢侈度假綜合體
通過農(nóng)村閑置農(nóng)村住宅的統(tǒng)一租賃、整體改造和度假利用，將村莊建設(shè)成為優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村旅游度假區(qū)，打造特色農(nóng)村度假品牌。
(一)村莊特征
1.村莊生態(tài)良好。與傳統(tǒng)旅游業(yè)不同，度假村住宅模式對農(nóng)村地區(qū)交通要求較低，往往選擇較偏遠的村莊。這個村莊生態(tài)良好，環(huán)境安靜。最重要的是，原始生態(tài)的鄉(xiāng)村風味濃郁。這種自然、保存良好的地方風味正是度假村住宅模式發(fā)展的重要載體。
2.房屋空置率高。部分房屋空置是度假村模式發(fā)展的重要條件。閑置農(nóng)村住宅降低了項目前期的工作水平，易于資產(chǎn)流通和房屋改造升級。因此，度假村模式一般選擇空心村或新村搬遷后的廢棄村，既避免了閑置資源的浪費，又使偏遠無人居住的古村落煥發(fā)出新的活力。
3.良好的建筑風格。度假村住宅模式要求村住宅建筑多為傳統(tǒng)老院落，風格特色突出。磚石或木材等地方材料制成的建筑能更好地突出鄉(xiāng)村樸素的地方風味，建筑外觀和結(jié)構(gòu)保存完好，改造價值高，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代建筑風格形成強烈對比的度假模式。
(二)模式要點
1.整體建造閑置農(nóng)舍。閑置農(nóng)舍集中整體建設(shè)，村集體統(tǒng)一租賃回收村內(nèi)空置房屋。通過引入外資企業(yè)資金或自籌資金，進行整體度假改造，建設(shè)一定規(guī)模的度假區(qū)。
2.塑造高端度假品牌。閑置農(nóng)舍的改造需要文化性、地方性和品質(zhì)感，追求外舊內(nèi)新、外簡約內(nèi)奢華的效果，打造獨立的度假品牌。
3、村民參與創(chuàng)造。度假村模式，根植于農(nóng)村生活，村民參與至關(guān)重要，可以通過探索村民財產(chǎn)、土地股份，或重新聘請村民為度假村（區(qū)）員工，促進當?shù)鼐蜆I(yè)，激發(fā)村民參與農(nóng)村旅游的熱情，實現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。
2.模式驅(qū)動力
城市返鄉(xiāng)旅游市場需求
城市擁擠嘈雜，環(huán)境惡化，人們渴望逃離人工空間，到叢林谷，自然農(nóng)村，需求日益出現(xiàn)，因此，深交通不便，偏遠的原始生態(tài)農(nóng)村逐漸成為人們旅游的熱點，正是這種需求催生了農(nóng)村度假旅游產(chǎn)品的發(fā)展。
廣泛的大眾旅游向精致的小眾旅游轉(zhuǎn)變
利基旅游是一種不同于大眾旅游的優(yōu)質(zhì)旅游模式，其需求日益增長，使旅游發(fā)展模式、商業(yè)模式和服務(wù)模式面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。高端度假村住宅模式主要針對利基旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)型，為高端利基提供更優(yōu)質(zhì)的旅游生活。
03、模式構(gòu)建
(1)喚醒沉睡資源-閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)
閑置資產(chǎn)流通是度假村模式成功發(fā)展的第一個關(guān)鍵因素，也是獲取資源的重要途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本質(zhì)上是城鄉(xiāng)要素流動的改革，是促進美麗農(nóng)村建設(shè)、增強農(nóng)村集體經(jīng)濟、增加農(nóng)民收入的探索。在一些農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)一般閑置睡眠，財產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)沒有得到有效反映，導(dǎo)致農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源不匹配或閑置浪費。農(nóng)村閑置資產(chǎn)的流通可以喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，充分發(fā)揮資產(chǎn)價值，從而實現(xiàn)一定的收益。
資產(chǎn)流通的本質(zhì)
閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權(quán)保持不變，閑置資產(chǎn)的價值是通過出租其使用權(quán)來實現(xiàn)的。農(nóng)民仍然享有所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓只是出租和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的使用權(quán)，資產(chǎn)所有者將從租金和股息中受益。
2.資產(chǎn)流通的關(guān)鍵
資產(chǎn)流通順利的關(guān)鍵取決于承租人的農(nóng)業(yè)效益，這是保持其對農(nóng)民租金承諾的現(xiàn)實基礎(chǔ)。只有充分尊重農(nóng)民的意愿，提供足夠的效益保障，農(nóng)民才能自愿參與資產(chǎn)流通。
3.資產(chǎn)流通形式
資產(chǎn)流通可采用多種流通形式，租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股等是資產(chǎn)流通的主要形式。
（1）租賃：農(nóng)民與承租人在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)，農(nóng)民自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租人，承租人給出租人固定收入。租賃期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過合同剩余期限。租賃流通的步驟一般為村集體收購（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)民自愿放棄土地、房屋使用權(quán)；承租人與村集體協(xié)商租賃價格、租賃期限（一般為20年），簽訂房屋租賃合同。
（2）股份：即農(nóng)民將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作為股份，參與股份制或股份合作制的經(jīng)營，以股份的資產(chǎn)使用權(quán)作為股息的依據(jù)，股票股息根據(jù)經(jīng)營效益確定。該模式反映了旅游業(yè)的利益共享精神。在旅游發(fā)展的同時，考慮到村民的長期利益，獲得就業(yè)機會或從事商業(yè)工作，使他們能夠長期分享旅游收入。
（3）分包：主要為閑置土地轉(zhuǎn)讓形式。即土地承包人將全部或部分承包土地的使用權(quán)分包給第三方，分包期限由雙方協(xié)商確定，分包人與發(fā)包人的原合同關(guān)系不變。
（4）轉(zhuǎn)讓：主要以閑置土地轉(zhuǎn)讓的形式進行。即取得一定數(shù)額的土地補償后，放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這部分被征用土地的農(nóng)民，按照有關(guān)規(guī)定資金補償后，將土地使用權(quán)交給發(fā)包人或當?shù)卣缓筠D(zhuǎn)讓給建設(shè)者，承包人終止土地使用權(quán)。
(二)規(guī)范開發(fā)模式-整合開發(fā)，結(jié)合當?shù)貢r尚
1、開發(fā)主體
(1)村集體統(tǒng)一整合開發(fā)
村集體以自籌資金的形式轉(zhuǎn)移村內(nèi)閑置農(nóng)舍，進行統(tǒng)一的綜合開發(fā)。保留農(nóng)舍外觀，內(nèi)部裝修改造，滿足高端度假需求。例如，密云古北口北臺鄉(xiāng)農(nóng)村住宅專業(yè)合作社由村12人發(fā)起成立，成員總投資52.7萬元，統(tǒng)一開發(fā)和管理村內(nèi)閑置資產(chǎn)。
(2)村集體與專業(yè)旅游公司聯(lián)合開發(fā)
村集體以引進外資的形式，與專業(yè)旅游開發(fā)公司合作，統(tǒng)一整合開發(fā)村內(nèi)閑置資產(chǎn)。這種開發(fā)形式解決了資金問題，開發(fā)建設(shè)相對專業(yè)，能夠更好地把握市場需求，開發(fā)有針對性的產(chǎn)品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，負責資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。例如，北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立了北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社。合作社是合作開發(fā)（股東單位）單位，負責資源整合、開發(fā)和提供配套服務(wù)。
2、開發(fā)要點
(1)保留和展現(xiàn)鄉(xiāng)村風情，最大限度地展現(xiàn)鄉(xiāng)村風貌
建筑材料本地化：度假村住宅的改造注重文化和本地性，外觀簡單陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀、不張揚。在改造過程中，最大限度地利用石材、木材、稻草等當?shù)夭牧希M量呈現(xiàn)傳統(tǒng)的民居形式，打造濃郁的地方建筑。
旅游體驗本地化：雖然旅游體驗是度假村的軟資源，但它涉及到內(nèi)心深處的情感反饋。在旅游體驗活動的發(fā)展中，要充分利用農(nóng)田、果園、農(nóng)村家禽等小動物，支持現(xiàn)代休閑理念，形成當?shù)剞r(nóng)村體驗產(chǎn)品，提高游客的度假情緒。
度假氛圍本地化：度假村，以當?shù)仫L味為氛圍基礎(chǔ)。一方面，展示原有的農(nóng)村生態(tài)景觀、古老的山花、石磨草屋柵欄，營造豐富的當?shù)厮囆g(shù)理念；另一方面，最大限度地保持原有的農(nóng)村生活狀態(tài)和生活氛圍，將農(nóng)村居民的生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要的無形資產(chǎn)，農(nóng)民、家禽農(nóng)民和休息老年人是農(nóng)村景觀的重要組成部分。
(2)高端品質(zhì)度假，最大限度提供舒適奢華的體驗
滿足度假功能不僅是度假村居住模式的重要特點，也是農(nóng)村旅游升級的重要體現(xiàn)。在追求本土和簡約的同時，考慮到度假的質(zhì)量和舒適性。外舊內(nèi)新，外樸內(nèi)豪華的對比組合，營造出獨特的度假體驗。
(三)專業(yè)管理模式-資產(chǎn)經(jīng)營管理
1、運營主體
(1)專業(yè)運營管理公司
在統(tǒng)一整理和開發(fā)閑置資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，可引進專業(yè)的酒店運營管理公司進行運營管理。這些公司對酒店有專業(yè)的經(jīng)營管理理念，可以有效、專業(yè)地管理農(nóng)村酒店，以獲得相應(yīng)的收入。例如，山區(qū)寒冷的房子專門引進了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司進行日常管理和運營。
(2)村集體統(tǒng)一運營管理
村集體可以通過合作社統(tǒng)一管理度假村。合作社統(tǒng)一結(jié)算，統(tǒng)一分配客戶，利益分配逐年增加，為閑置農(nóng)村合作社農(nóng)民分配紅利和租金，防止惡性競爭。
2、運營要點
(1)全力塑造度假品牌
在經(jīng)營管理過程中，有意識地培育和塑造度假品牌，努力打造具有成功特色的農(nóng)村旅游度假品牌，完善經(jīng)營管理，塑造品牌，逐步實現(xiàn)品牌延伸和品牌產(chǎn)出，在一定地區(qū)復(fù)制品牌。
(2)充分調(diào)動農(nóng)民積極性
一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮現(xiàn)有當?shù)鼐用窈头掂l(xiāng)居民，積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動農(nóng)民積極性；項目開發(fā)充分利用現(xiàn)有農(nóng)村資源，在努力不改變生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上為農(nóng)民帶來好處。
另一方面，讓農(nóng)民真正獲得利益。從農(nóng)民的角度出發(fā)，制定有效滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，激發(fā)農(nóng)民參與旅游發(fā)展的積極性。
(四)三方效益共贏-農(nóng)村效益升級
1.投資開發(fā)商-經(jīng)濟效益和品牌效益
一方面，度假村的成功發(fā)展和建設(shè)可以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟回報。另一方面，隨著項目投資、開發(fā)、運營管理和營銷推廣的系統(tǒng)運作，將形成自己的度假品牌，逐步形成一定地區(qū)的品牌吸引力和連鎖經(jīng)營模式，通過模式復(fù)制獲得更大的品牌效益。
2.農(nóng)民-最直接的受益者
農(nóng)民是度假村模式中最直接的受益者。其收入來源主要分為租金收入、股息收入和工資收入三部分。
(1)租金收入
農(nóng)民以租賃的形式轉(zhuǎn)讓閑置土地（宅地）、房屋等資產(chǎn)。果園和農(nóng)園的經(jīng)營權(quán)也可以外包，農(nóng)民每年收取租金。例如，在山區(qū)寒冷的房子里，每棟房子的年租金為6000元，每畝耕地的年租金為1000元，每5年增加5%；果園的租金每5年增加20%。
(2)分紅收入
村民可以通過房地產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東。他們不僅每年有固定租金，還可以根據(jù)年底的股份和項目的效益獲得一定的股息。股息有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。
(3)工資收入
度假村住宅模式的發(fā)展和建設(shè)為當?shù)鼐用裉峁┝舜罅康木蜆I(yè)機會，促進了當?shù)卮迕竦木蜆I(yè)過程。隨著客房服務(wù)、安全巡邏、衛(wèi)生清潔、農(nóng)場耕作、果樹管理保護等大量工作的釋放，為村里的土著居民和農(nóng)民提供就業(yè)機會，成為新的工資農(nóng)民。
3.促進農(nóng)村升級發(fā)展
在度假村住宅模式建設(shè)過程中，將促進農(nóng)村公共交通、供水供電、垃圾污水處理、通信信息和勞動就業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，促進農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級，使現(xiàn)代文明生活方式和農(nóng)村田園傳統(tǒng)生活方式有機融合，促進農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展。
04、模式借鑒
密云山寒舍——從空心村到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身
山里寒舍位于北京東北部密云縣北莊鎮(zhèn)干峪溝村，距北京1號08公里是一個由古村落改造而成的鄉(xiāng)村酒店群。山里寒舍租用全村宅基地和農(nóng)民田地約15公頃。預(yù)計將在廢棄或閑置宅基地上改造建設(shè)86套創(chuàng)意農(nóng)村住宅和15畝公共配套功能設(shè)施，形成山區(qū)創(chuàng)意農(nóng)村休閑度假區(qū)。預(yù)計開發(fā)的配套設(shè)施還包括俱樂部、高爾夫球場、馬術(shù)場地SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、游泳池、手工坊、農(nóng)耕博物館、觀光車等。
1.山前-山中寒舍開發(fā)前
由于地理位置偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸遷出，導(dǎo)致大量民居閑置甚至廢棄。村里的民居空置率高達80%，成為名副其實的空心村。干峪溝村只有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結(jié)構(gòu)的逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，導(dǎo)致土地和山區(qū)無人看管。全村43所房屋大多閑置，村莊日益衰落，沒有活力。
2.山后-山里寒舍開發(fā)后
2013年，北莊旅游開發(fā)公司以50年租賃、兩套閑置住房合作、租賃村廢棄或閑置宅基地（或集體土地）、村供電、給排水、通信、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施高標準建設(shè)，將傳統(tǒng)住宅庭院改造成優(yōu)質(zhì)度假酒店，以奢華簡單、舒適自然為特色，城市化星級酒店享受與農(nóng)村自然寧靜生活自然融合，配套游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目。目前有20多個開放式庭院，入住價從1500元到4000元不等。通過這種模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，還可以成為山區(qū)寒冷房屋的員工，獲得相應(yīng)的工資收入。干峪溝村的土地、果林等資源也得到了系統(tǒng)的振興。過去荒涼的空心村已成為國際農(nóng)村度假村。
土地流轉(zhuǎn)有效
在山中寒舍的推動下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，重點關(guān)注干峪溝村獨特的自然文化資源和特殊的旅游市場需求，有效促進土地和房屋流通。村民在不改變所有權(quán)的前提下，將房屋、果樹和土地轉(zhuǎn)入社會，將零轉(zhuǎn)化為整體，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），改造建設(shè)40套創(chuàng)意農(nóng)村住宅和15畝公共配套功能設(shè)施，形成山區(qū)寒冷房屋創(chuàng)意農(nóng)村休閑度假村。
2.升級開發(fā)最地方的資產(chǎn)
山中寒舍最大的特點是具有鄉(xiāng)村原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當?shù)丨h(huán)境，保留了原有的古建筑外觀。在開發(fā)建設(shè)過程中，最大限度地利用當?shù)氐氖暮湍静模畲笙薅鹊乇Ｗo民居的原始狀態(tài)。酒店房間是在原有老房子的基礎(chǔ)上進行改造裝修的。從外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木門、木窗、椽子和石墻。但室內(nèi)卻別具一格，融合了中西設(shè)計，融合了古樸與現(xiàn)代理念，創(chuàng)造了古樸而不失現(xiàn)代化的混搭風格。五星級客房及衛(wèi)浴設(shè)施，中西餐廳，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，是最地方的資產(chǎn)升級模式。
3.有效調(diào)動農(nóng)民積極性
(1)最大限度地保護農(nóng)民權(quán)利
北莊旅游開發(fā)公司與干峪溝村村民簽訂了為期20年的委托經(jīng)營合同。20年后，如果村民對現(xiàn)有的經(jīng)營狀況和收入感到滿意，可以通過召開村民代表大會優(yōu)先續(xù)租給開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，項目經(jīng)營權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施、住房和土地使用權(quán)將按照村民的意愿一起交回，開發(fā)企業(yè)也可以繼續(xù)委托經(jīng)營。這種模式最大限度地保障了農(nóng)民的土地所有權(quán)。
(2)農(nóng)民收入最大化
山寒山為居民提供租金、分紅、工資等多種收入形式。全村人均年收入超過2萬元，企業(yè)就業(yè)成員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等可以獲得租金，也可以投資合作社，根據(jù)經(jīng)濟效益和股權(quán)比例獲得一定的股息，此外，北莊鎮(zhèn)政府還監(jiān)督村民優(yōu)先就業(yè)，為農(nóng)民提供土建維護、客房服務(wù)、安全巡邏、清潔、農(nóng)場耕作、果樹管理等工作。山里的寒舍也吸引了當?shù)厍嗄甑幕貧w。目前，山寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經(jīng)理都是北莊鎮(zhèn)土生土長的孩子。
從目前規(guī)模較大的農(nóng)村旅游綜合體來看，相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施或多或少缺乏質(zhì)量，已成為農(nóng)村旅游綜合體發(fā)展的不足。未來發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分階段、分步、合理建設(shè)生態(tài)農(nóng)村休閑度假酒店、農(nóng)村特色商業(yè)街、農(nóng)村MALL商業(yè)設(shè)施作為農(nóng)村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合體現(xiàn)了生活、休閑、購物、娛樂等多種功能，為整個區(qū)域提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
