農(nóng)村衛(wèi)生政策、土地利用、工業(yè)、客戶群體、發(fā)展最全面分析
田園養(yǎng)生是指以田園為生活空間，以農(nóng)作、農(nóng)事、農(nóng)活為生活內(nèi)容，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展為生活目標，回歸自然、享受生活、修身養(yǎng)性、度假休閑、健康身體、治病養(yǎng)生的生活方式。目前，人們對健康的需求已經(jīng)成為繼溫飽需求之后的又一個主流市場趨勢和時代發(fā)展熱點。
農(nóng)村健康發(fā)展應(yīng)認識到農(nóng)村健康資源的重要性。為了實現(xiàn)農(nóng)村健康的目標，游客必須體驗農(nóng)業(yè)的樂趣，享受農(nóng)村的緩慢生活，感受健康文化和農(nóng)業(yè)生活。農(nóng)村健康項目的規(guī)劃和發(fā)展，首先要確保優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村旅游空間，最終通過自然的農(nóng)業(yè)文化體驗項目實現(xiàn)健康的目的。
廣義上，農(nóng)村旅游空間可分為田園、村莊和自然。充分發(fā)揮田園空間載體的作用，將村莊與田園融為一體，而不是簡單地在野外建房。由此衍生出來的健康地產(chǎn)依托休閑種植業(yè)。在經(jīng)營休閑種植業(yè)項目的同時，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營銷推廣等方面進行房地產(chǎn)經(jīng)營，更好地發(fā)揮莊園優(yōu)勢，深入挖掘莊園健康產(chǎn)品的市場潛力。
田園健康項目：支持國家政策
(一)大健康產(chǎn)業(yè)政策紅利
2017年5月，國家旅游局等五個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進健康旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見》，指出重點開發(fā)高端醫(yī)療、特色專業(yè)、中醫(yī)保健、康復(fù)、醫(yī)療結(jié)合等一系列產(chǎn)品，以醫(yī)療機構(gòu)、健康管理機構(gòu)、康復(fù)護理機構(gòu)、休閑護理機構(gòu)為載體，打造健康旅游產(chǎn)業(yè)鏈。
這需要將衛(wèi)生服務(wù)業(yè)從城市的醫(yī)療機構(gòu)和療養(yǎng)院轉(zhuǎn)移到旅游目的地或生態(tài)保護良好的地區(qū)，以滿足越來越多的個性化、多層次的衛(wèi)生服務(wù)和旅游需求。
同時，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《2030年健康中國規(guī)劃綱要》，明確目標:到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超過8萬億，到2030年達到16萬億。圖1顯示，到2016年，中國大型衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到3萬億元。到2020年，衛(wèi)生服務(wù)業(yè)總規(guī)模超過8萬億元，但包括衛(wèi)生旅游在內(nèi)的一些細分仍然是藍海。隨著技術(shù)的進步和消費升級，它將煥發(fā)新的生命。
據(jù)統(tǒng)計，2016年中國旅游市場總交易規(guī)模約為46900億元，養(yǎng)生旅游總交易規(guī)模約為600億元。根據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測，目前健康旅游市場市場環(huán)境良好，發(fā)展空間巨大。未來五年，養(yǎng)生旅游市場規(guī)模將迅速增長，年復(fù)合增長率有望達到20%。2020年市場規(guī)模將在1000億元左右。健康旅游作為大型健康產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的復(fù)合產(chǎn)業(yè)，將成為下一個投資重點。
2011年至2016年健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模
中央一號文件指出，充分發(fā)揮農(nóng)村各類物質(zhì)和非物質(zhì)資源豐富的獨特優(yōu)勢，利用旅游+”、“生態(tài)+促進農(nóng)業(yè)、林業(yè)、旅游、教育、文化、醫(yī)療保健等產(chǎn)業(yè)的深度融合。豐富農(nóng)村旅游形式和產(chǎn)品，建設(shè)各種主題農(nóng)村旅游目的地和優(yōu)質(zhì)路線，發(fā)展具有農(nóng)村特色的民宿和養(yǎng)老基地。
(二)發(fā)展休閑養(yǎng)生農(nóng)業(yè)相關(guān)土地政策
1.休閑農(nóng)業(yè)用地使用范圍
--農(nóng)民有自己的、閑置宅基地
農(nóng)業(yè)部等部門關(guān)于積極發(fā)展農(nóng)業(yè)功能促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展通知明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)舍，閑置宅基地余額建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展建設(shè)中充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
然而，在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展過程中，開發(fā)商的慣性思維往往是拆除和重建這些破舊的房屋，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進行改造和裝飾。眾所周知，這不僅破壞了農(nóng)村田野的原始風味，而且實際上增加了酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。
--農(nóng)村集體建設(shè)用地
主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。具體是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地。
--城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干農(nóng)村建設(shè)用地(即拆舊地塊)和擬用于城市建設(shè)的地塊(即建新地塊)共同組成新舊項目區(qū)(以下簡稱項目區(qū))。在保證項目區(qū)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加。耕地面積不減，質(zhì)量不減，城鄉(xiāng)用地布局更合理。
--四荒地
2016年，中央一號文件和《農(nóng)業(yè)部等11個部門關(guān)于積極發(fā)展各種農(nóng)業(yè)功能，大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》鼓勵利用四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，優(yōu)先利用四荒地發(fā)展中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片貧困地區(qū)的休閑農(nóng)業(yè)。
四荒地是農(nóng)村豐富的土地資源，包括農(nóng)民集體使用的四荒地和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的四荒地，具體是荒山、荒溝、荒山、荒灘等未使用的土地，屬于當前經(jīng)濟環(huán)境中未充分、合理、有效利用的土地，但屬于一種寶貴的資源。
四荒地可以通過家庭合同承包，也可以通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包；可以承包給集體經(jīng)濟組織成員，也可以承包給集體經(jīng)濟組織以外的人。四荒用權(quán)的合同、租賃或拍賣期限不得超過50年。
--其他方式
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國家發(fā)展[2015]93號)提出，在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，允許社會資本投資建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田和生態(tài)公益林。利用一定比例的土地開展觀光休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。
礦區(qū)地面遺留的原建設(shè)用地可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地；尾礦池、棄石堆場或礦區(qū)已占用的其他廢棄用地，可按一定比例（如10-20%）轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，恢復(fù)生態(tài)，其余為工礦遺址景觀用地。
從生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村莊搬遷的宅基地和新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)民上樓留下的宅基地，可以因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。
在大面積森林(超過10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時，允許3-5%的土地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地。
2.休閑農(nóng)業(yè)用地限制范圍
--土地利用規(guī)劃不得超過土地利用規(guī)劃
休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展必須明確公園在當?shù)赝恋匾?guī)劃中占用的土地使用，符合規(guī)劃使用條件的，積極爭取土地建設(shè)使用指標，滿足休閑農(nóng)業(yè)公園對建設(shè)用地的要求。
--基本農(nóng)田不得占用
基本農(nóng)田有五禁止：不得占用基本農(nóng)田進行植樹造林、發(fā)展森林水果產(chǎn)業(yè)、森林糧食、超標建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；不得以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的名義，在基本農(nóng)田挖池塘養(yǎng)魚、建設(shè)畜禽養(yǎng)殖建筑等嚴重破壞農(nóng)業(yè)層的生產(chǎn)經(jīng)營活動；非法占用基本農(nóng)田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不得以退耕還林的名義違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目不得占用基本農(nóng)田（國家重點建設(shè)項目除外）。因此，在開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)時，必須弄清楚它是否占有基本農(nóng)田。
--嚴禁隨意擴大設(shè)施農(nóng)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的休閑觀光用地，應(yīng)當按照建設(shè)用地進行管理。以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的休閑觀光度假勝地、各種莊園、酒莊、農(nóng)舍、永久餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠農(nóng)產(chǎn)品加工、展覽、銷售等用地，必須按照法律法規(guī)管理，而不是農(nóng)業(yè)用地。
--土地利用規(guī)劃不得超過土地利用規(guī)劃
休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展必須明確公園在當?shù)赝恋匾?guī)劃中占用的土地使用，符合規(guī)劃使用條件的，積極爭取土地建設(shè)使用指標，滿足休閑農(nóng)業(yè)公園對建設(shè)用地的要求。
各地區(qū)土地資源部門將制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃規(guī)定土地使用，明確土地使用條件，土地所有者和用戶必須嚴格按照規(guī)劃確定的使用條件使用土地；確定年度土地利用計劃，具體安排年度新建設(shè)用地、土地開發(fā)補充耕地數(shù)量和耕地所有權(quán)。
3.創(chuàng)新休閑農(nóng)業(yè)用地
--土地租賃、置換或入股
對于經(jīng)濟效益不理想的集體土地，可以通過土地置換、租賃、股份合資等方式統(tǒng)籌振興這些集體土地。一方面可以解決部分農(nóng)民在旅游發(fā)展過程中需要遷移的住宅和承包土地的問題；另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)管理。
--使用廢棄宅基地或公園
大量農(nóng)村房屋閑置，田地管理疏忽。新農(nóng)村集中生活后，閑置的村莊農(nóng)舍和廢棄的森林園林恰好是休閑健康農(nóng)業(yè)和農(nóng)村旅游的良好發(fā)展空間。
對這些農(nóng)村集體土地進行指標整理和農(nóng)林復(fù)墾，根據(jù)旅游業(yè)經(jīng)營需要合理配置建設(shè)用地指標，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)和農(nóng)村旅游的投資效率和質(zhì)量。
--基于土地股份建立合作社
農(nóng)村集體可以通過建立合作社，農(nóng)民可以通過承包土地進行股權(quán)合作。這可以使土地集中管理、高效管理，形成大規(guī)模、工業(yè)化的管理。這樣，嚴格的管理體系和科學(xué)的管理方法，對加強休閑農(nóng)業(yè)和農(nóng)村旅游領(lǐng)域農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展能力，確保發(fā)展成果有效地造福當?shù)赜泻艽蟮拇龠M作用。
--土地銀行
土地銀行是指主要經(jīng)營土地存貸和與土地相關(guān)的長期信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。土地銀行的具體經(jīng)營模式是指政府組織對某一地區(qū)農(nóng)民承包土地使用權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)民宅基地使用權(quán)進行分類整合，零存貸款，加快農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)讓，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模形成。土地銀行被稱為解決三農(nóng)問題的唯一途徑。自2009年起，土地銀行在成都試行。
在完成農(nóng)村土地確認工作的地區(qū)，土地銀行可以實現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標的自由轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押和融資。這對農(nóng)民獲得自營個人旅游項目和大型專業(yè)企業(yè)土地開發(fā)大型旅游項目具有現(xiàn)實意義。
田園健康項目：客戶群分析
（1）喜歡時尚健康的旅游方式，熱愛生態(tài)旅游和高端體育；注重文化消費和精神享受；追求相對私密的環(huán)境和社會場所；商務(wù)旅游服務(wù)支持要求較高。
(二)消費能力強，質(zhì)量要求高；季節(jié)限制小；停留時間長，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力遠高于公共旅游。
（3）中小學(xué)生市場：市場的主要需求是知識和娛樂。中小學(xué)生正處于學(xué)習(xí)認知的初級階段，農(nóng)業(yè)旅游是他們了解農(nóng)業(yè)和自然的一種方式。針對本市場，休閑健康農(nóng)業(yè)應(yīng)提供科普教育相關(guān)旅游產(chǎn)品，寓教于樂。
（4）工薪白領(lǐng)市場：市場主要是長期居住在城市，尋找身心放松的人。休閑健康農(nóng)業(yè)旅游可提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)體驗、節(jié)日參與等旅游產(chǎn)品，讓游客在體驗農(nóng)村緩慢生活的同時放松身心。
（5）銀發(fā)族市場：市場群體是老年人。他們渴望安靜的生活、健康簡單的食物和休閑環(huán)境。通過休閑健康的農(nóng)業(yè)旅游，他們可以體驗耕作和收獲幸福。
目前，隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對健康、快樂、長壽的渴望越來越強烈，簡單的健康難以滿足人們對高質(zhì)量生活的追求，整合快速發(fā)展的休閑旅游，健康旅游迎來了重大的發(fā)展機遇。
田園健康項目：需要注意的問題
一是解決認識問題
田園休閑健康產(chǎn)業(yè)涉及各個方面，早期投資非常大，需要多年才能成熟，需要保持政策的連續(xù)性。然而，追求經(jīng)濟發(fā)展速度，不時關(guān)注投資大、效果慢的行業(yè)，將嚴重阻礙健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要改變。
二是要解決觀念問題
發(fā)展休閑保健產(chǎn)業(yè)鼓勵老年人在不同的地方養(yǎng)老，但對許多老年人和兒童來說，不同地方養(yǎng)老的概念是不被接受的。讓老年人到氣候適宜、生活條件優(yōu)越的地方養(yǎng)老也是孝道的體現(xiàn)。
三是加強政策支持，吸引社會資本參與
國家出臺了一系列鼓勵醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。各地要積極配套，共同推動醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，政府的支持在很大程度上決定了社會資本投資的積極性。畢竟，政府的直接投資是有限的，因此有必要引入社會資本。
四是培養(yǎng)專業(yè)人才隊伍
目前，醫(yī)療保健行業(yè)急需的專業(yè)人，直接制約了醫(yī)療保健行業(yè)的發(fā)展壯大。人才是醫(yī)療保健事業(yè)發(fā)展的重要條件。重視醫(yī)療人才隊伍建設(shè)，建立健全醫(yī)療職業(yè)教育體系，提高醫(yī)療職業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量。
